公告現值計算方式

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公告現值計算方式
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公告現值計算方式

土地價值怎麼算:

最常見的有二種計算方式:「公告土地現值」與「公告地價」,但許多人在土地買賣交易時,常常搞混這二種計算方式而導致造成很大的金額落差,如果土地涉及到租賃的話,還需要考慮到「申報地價」的計算方式。所以買賣土地前,最好還是先做好這方面的功課,以免造成土地買賣的損失,可就麻煩了!

常用名詞定義:

1.公告土地現值:反應土地的正常市場交易價格,是最接近市價的參考指標,可以作為衡量土地價格、買賣交易時的重要參考依據。

(1)公告時間:每一年的1月1日發布。

(2)使用時機: 設定典權、贈與、繼承、土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考。

(3)課徵稅賦: 課徵土地增值稅、遺產稅、徵收私有土地補償地價的計算依據。

(4)公告標準:由政府根據過去一年調查轄區內土地交易的價格動態,分別計算出各區段的價格,因此每年更新即時反映市價現值。

2.公告地價:由政府官方公告各轄區內各宗土地的價格,以供民眾參考並申報該筆地價時使用。

(1)公告時間: 每三年公告一次。

(2)使用時機: 申報地價的參考。

(3)課徵稅賦: 作為課徵地價稅的計算依據。

(4)公告標準:

Step1:政府先分區調查近一年的土地買賣價格、收益價格等,再依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同地價區段。

Step2:以土地使用「同質性高」的相同地價區段+使用「差異較大」的不同地價區段,參考並估計出區段內地價,以計算出土地的平均行情。

Step3:將評估的地價提交地價評議委員會作評議,根據評議結論核算每一筆土地的單位地價。

Step4:公告三十天後如果沒有人提出異議,則核定的「公告地價」就會成為課徵地價稅的標準,即做為土地所有權人申報地價之後,課徵地價稅的標準依據。

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

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一、出售土地應繳納土地增值稅

土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

二、土地增值稅納稅義務人

項 目

納 稅 人

說 明

土地為有償移轉時

原所有權人

指移轉時,原所有權人取得相當之代價。例如:買賣、 交換、政府照價收買。

土地為無償移轉時

取得所有權人

指移轉時,取得所有權人並未付出代價。
例如:贈與或遺贈。

土地設定典權時

出典人

根據稅法規定,已規定地價之土地設定典
權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖
時,再要求無息退還原繳稅款。

信託土地有償移轉或設定典權時

受託人

受託人就受託土地,於信託關係存續中,
有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。

信託土地歸屬時

歸屬權利人

受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。

三、漲價總數額計算

以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數,如有土地改良費用,亦應一併減除。

()申報移轉現值:可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。

  1. 公告土地現值:為每年 1 月 1 日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
  2. 雙方當事人合意之價格,例:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

()前次移轉現值或原規定地價

  1. 即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準。
  2. 經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據,惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地,或以高報移轉現值取得土地後,取巧安排形成共有關係,經分割後再移轉應稅土地者,無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義,依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定,該土地於分割後再移轉時,應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額課徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者,其於分割後移轉依上揭規定核稅時,准依土地稅法第39條第 4 項規定減徵土地增值稅,其實際支付之重劃費用及增繳地價稅,並得依同法第31條第 1 項第 2 款及第 3 項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
  3. 於因繼承取得之土地再行移轉者,其前次移轉現值為繼承開始時該土地之公告現值,但繼承前依第30條之 1 第 3 款規定領回區段徵收抵價地之地價,高於繼承開始時該土地之公告現值者,應從高認定。
  4. 前次移轉現值或原規定地價,應按土地稅法第30條審核申報移轉現值所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。

()土地改良費用有下列幾項

  1. 改良土地費用。
  2. 已繳納之工程受益費。
  3. 土地重劃費用。
  4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。

四、稅率及應納稅額的計算
 

()一般用地稅率( 3 種級距)

稅 級 別

計 算 公 式

第 1 級

應徵稅額 =土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】 X 稅率(20%)

第 2 級

應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】 X 【稅率(30%) -[(30%- 20%) X 減徵率] 】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定 地價或前次移轉現值 X A)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06

第 3 級

應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】 X【稅率(40%)- [(40%-20%)X 減徵率]】 - 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 X B)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18

稅率速算表

20年以下

超過20年以上~
30年以下

超過30年以上~
40年以下

超過40年以上

第 1 級

a x 20%

a x 20%

a x 20%

a x 20%

第 2 級

a x 30% - b x10%

a x 28% - b x 8%

a x 27% - b x 7%

a x 26% - b x 6%

第 3 級

a x 40% - b x30%

a x 36% - b x 24%

a x 34% - b x 21%

a x 32% - b x 18%


備註:

a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)

【實例說明】

李某有一筆土地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺 2 萬元,最新公告之臺灣地區消費者物價總指數為 200% ,曾經繳納工程受益費 8 萬元,持有土地年限35年,李某出售時要繳納之 土地增值稅計算公式如下:
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額 x 臺灣地區消費者物價總指數 -土地改良費用(工程受益費)=土地漲價總數額
(160,000元 × 50平方公尺) - (20,000元 × 50平方公尺 × 200%) - 80,000元 = 5,920,000元
(2)漲價倍數之計算 = 土地漲價總數額 ÷(前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)
5,920,000元 ÷ (20,000元 × 50平方公尺 × 200%) = 296/100
(3)土地漲價總數額 x 稅率 -累進差額=應徵稅額
5,920,000元 × 【40%-(40%-20%) × 30%】-2,000,000 ×0.21 =1,592,800元


()自用住宅用地稅率10

前揭例題如為自用住宅用地,則其應納稅額為5,920,000元 x 10%=592,000元


五、申報期限

土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人應在訂定契約之日起30日內,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,如逾期申報,則以地方稅稽徵機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。
 

【實例說明】

張某與李某在民國109年12月23日訂定土地買賣契約,約定以契約日之土地公告現值150萬元為移轉現值申報土地增值稅,該筆土地之公告土地現值於110年1月1日調漲為160萬元,如果張某與李某在訂定契約之日起30日內,即在110年1月21日前向地方稅稽徵機關申報土地增值稅,則以訂約日之公告土地現值150萬元為準,計徵土地增值稅,如果張某與李某在110年1月22日(含)後才向地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,則以收件日當期之公告土地現值即160萬元為移轉現值計徵土地增值稅。 


六、下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅

()免徵

1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地 。
2.因繼承而移轉之土地(無須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅)。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
4.被徵收之土地。
5.依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。
6.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
7.非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,尚未被徵
   收前移轉者。

()不課徵

1.配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。

如何計算公告現值?

公告土地現值計算,則是由政府根據過去一年調查轄區內土地交易的價格動態,再分別計算出各區段的價格。 公告土地現值固定於每一年的1月1日發布,所以每年都可能不同,每年更新也才能即時反映市價現值。 由於公告土地現值可以反應土地的正常市場交易價格,因此也可以作為衡量土地價格、買賣交易時的重要參考依據。

土地公告現值 等於 市價嗎?

3.市價:買賣土地的實際價格 三者之間,以公告地價最低、再者為公告土地現值、最高者為市價。 根據內政部公告,2018年調整後的公告地價以及公告土地現值分別占市價的20.02%、91.31%,也就是說,當市價為100萬元,公告土地現值即為91萬3,100元、公告地價為20萬200元。

如何知道房子的公告現值?

房屋現值怎麼查? 建物登記謄本不會顯示房屋現值,若想知道房屋現值是多少,可向房屋所在地的稅捐稽徵機關查詢。 如果是所有權人,攜帶身分證與印章,填寫「房屋稅籍證明申請書」即可;如果不是所有權人,就要附上委託書、委託人身分證影本與印章及受託人身分證與印章。

公告現值多久調一次?

立法院於106年4月21日三讀通過平均地權條例第14條修正條文,並經總統於106年5月10日公布,公告地價調整頻率由每3年調整1次改為每2年調整1次,本市已於107年. 109年及111年重新規定地價。